Implantations commerciales en Wallonie : le régime du CoDT depuis 2024

Le décret du 13 décembre 2023 (M.B. 7 mars 2024) a annulé le décret du 5 février 2015 concernant les implantations commerciales, intégrant ce sujet dans le Code du développement territorial. L'arrêté du Gouvernement wallon du 25 avril 2024 (M.B. 30 juillet 2024) a fixé l'entrée en vigueur de cette partie au 1er août 2024, coïncidant avec l'application du nouveau schéma de développement du territoire. Depuis ce jour, les permis d'implantation commerciale et intégrés ont disparu : un projet commercial est désormais inclus dans un permis d'urbanisme ou, s'il nécessite également un permis d'environnement, dans un permis unique. Cette première contribution d'une série de six présente la réforme, ses outils et le régime transitoire.

Une police distincte, puis intégrée :

La question a longtemps été séparée de l'urbanisme.

Régionalisée, elle avait été réorganisée par le décret du 5 février 2015, qui conservait une autorisation spécifique, confiée pour les grands projets à un fonctionnaire des implantations commerciales, et l'articulait avec le permis d'urbanisme et le permis d'environnement via le permis intégré.

Le Conseil d'État considérait cela comme des polices distinctes, juxtaposées sans être confondues (C.E., n° 257.459 du 27 septembre 2023).

Le décret du 13 décembre 2023 supprime la police commerciale en tant que police autonome et fait de la localisation du commerce une question d'aménagement du territoire parmi d'autres.

Abrogation du décret du 5 février 2015 :

L'article 254 du décret du 13 décembre 2023 a annulé le décret du 5 février 2015 et le schéma régional de développement commercial adopté le 29 août 2013.

Les références au fonctionnaire des implantations commerciales disparaissent ainsi de l'article D.IV.31 du CoDT.

Le permis intégré n'a donc plus de raison d'être puisque le volet commercial n'est plus une autorisation distincte.

Les missions d'avis de l'Observatoire du commerce sont transférées à une section « Développement commercial » créée au sein du pôle « Aménagement du territoire », l'Observatoire ne conservant, à titre transitoire, que les dossiers introduits sous l'ancien régime (arrêté du 25 avril 2024, art. 120).

Modification de l'article D.IV.4, alinéa 1er, 8° du CoDT :

L'article D.IV.4, alinéa 1er, 8°, du CoDT soumet à permis d'urbanisme l'implantation d'un commerce de détail de plus de 400 m² de surface commerciale nette, sous cinq formes :

• la construction nouvelle,

• l'ensemble commercial,

• l'extension au-delà de 20 % ou de 300 m²,

• l'exploitation dans un immeuble qui n'était pas affecté au commerce ; et

• la modification importante de la nature de l'activité.

L'article D.IV.4/1 définit l'établissement de commerce de détail, la surface commerciale nette et trois catégories d'achats — légers, alimentaires, lourds — classées de la plus sensible à la moins sensible.

Le fonctionnaire délégué devient compétent à partir de 1 500 m² hors centralité et de 2 500 m² en centralité (art. D.IV.22, 12° CoDT) ; la réunion de projet est obligatoire aux mêmes seuils (art. D.IV.31, § 5 du CoDT) ; à partir de 1 000 m², la demande requiert l'avis de la direction des implantations commerciales, des collèges des communes limitrophes et du pôle « Aménagement du territoire » (art. D.IV.35, al. 4 du CoDT) ; l'enquête publique est de règle (art. D.IV.40 du CoDT).

Le schéma de développement du territoire s'applique sans délai au commerce : 

Le SDT adopté le 23 avril 2024 est entré en vigueur le 1er août 2024 (arrêté du 25 avril 2024, art. 122).

Ses indications relatives aux centralités et aux mesures guidant l'urbanisation (art. D.II.2, § 4, 3°) ne s'imposent en principe aux permis d'urbanisme et d'urbanisation qu'au 1er août 2030.

L'article 245, § 1er, du décret du 13 décembre 2023 prévoit une exception à cette application différée pour les permis relatifs aux commerces.

Le SDT y consacre un volet propre : les ensembles commerciaux de plus de 400 m² « s'implantent dans les centralités et préférentiellement dans les centralités urbaines et urbaines de pôles ».

Ces indications cessent de produire leurs effets sur le territoire d'une commune dès qu'un schéma de développement communal ou pluricommunal adopté après le SDT règle la question des centralités (art. D.II.16, § 2, 3° du CoDT).

Un écart reste possible, moyennant la triple motivation de l'article D.IV.5, alinéa 2 du CoDT.

Régime transitoire :

L'article 256 du décret dispose que les demandes de permis d'implantation commerciale et de permis intégré dont l'accusé de réception est antérieur au 1er août 2024 continuent leur instruction selon les dispositions en vigueur à cette date, et que les permis délivrés valent permis d'urbanisme ou permis unique. Le critère est l'accusé de réception, non le dépôt. Les schémas communaux de développement commercial ne disparaissent pas d'un coup : pour les seuls permis relatifs aux commerces, ils valent schéma de développement communal jusqu'à l'adoption ou la révision d'un tel schéma, sans ouvrir la dispense d'avis du fonctionnaire délégué de l'article D.IV.16 ; en cas de contradiction, le plus récent l'emporte (art. 255). La période transitoire est longue : en 2026 encore, le Conseil d'État statue sur des permis intégrés délivrés par la commission de recours des implantations commerciales (C.E., n° 266.582 du 5 mai 2026 ; n° 267.282 du 29 juin 2026).

Pour le porteur de projet :

La réforme a simplifié la procédure et renforcé les exigences.

Une seule demande, une seule autorité, un seul recours.

Trois vérifications précèdent tout dépôt :

• l'existence d'un schéma communal ou pluricommunal définissant des centralités, dont dépendent les seuils de compétence ;

• l'éventuelle délibération du conseil communal abaissant le seuil de permis à 200 m² (art. D.IV.4, al. 4, 2° du CoDT) ;

• et la catégorie d'achats dont relève le projet.