Infraction urbanistique en Wallonie : que faire ?

La détection d'une infraction urbanistique déclenche une procédure dont les étapes et les délais sont définis dans le Livre VII du Code du développement territorial.

Le décret du 13 décembre 2023 a modifié plusieurs aspects, notamment le délai accordé au contrevenant avant la rédaction du procès-verbal et l'ordre dans lequel la régularisation et la transaction se déroulent.

L'avertissement préalable

Avant tout procès-verbal, l'agent constatateur envoie généralement au contrevenant un avertissement précisant un délai pour se mettre en conformité.

Ce délai varie entre un mois et deux ans, alors que le minimum antérieur était de trois mois.

Cette phase représente la dernière opportunité d'éviter la constatation officielle de l'infraction.

Le procès-verbal de constat d'infraction

Le procès-verbal n'est pas une décision administrative et ne peut faire l'objet d'un recours en annulation devant le Conseil d'État : sa contestation relève des juridictions judiciaires.

Ce procès-verbal n'a qu'une valeur informative et n'est pas doté d'une force probante particulière.

Il déclenche néanmoins le délai de nonante jours dont dispose le parquet pour notifier son intention de poursuivre ou non.

En l'absence de notification dans ce délai, le dossier est considéré comme classé sans suite.

Régularisation et transaction

Le décret du 13 décembre 2023 organise désormais une séquence inversée par rapport à l'ancien régime.

La demande de permis de régularisation est d'abord instruite.

La transaction n'est proposée qu'une fois le permis accordé. Le collège communal dispose de soixante jours pour se prononcer sur la proposition, son silence valant avis favorable.

Le montant de la transaction se situe entre 250 et 25 000 euros.

Son paiement éteint l'action publique et le droit à la réparation, mais il ne régularise pas la situation urbanistique : seul le permis le fait.

La présomption de conformité

L'article D.VII.1/1, inséré par le décret du 13 décembre 2023, instaure une présomption irréfragable de conformité. Le délai est de dix ans ou de vingt ans selon les cas.

Plusieurs hypothèses empêchent toutefois l'application du régime prévu à l'article précité, notamment la non-conformité à la destination de la zone au plan de secteur, les logements créés après le 20 août 1994 et les biens classés au sens du Code du patrimoine.

Les mesures de restitution 

Indépendamment de la sanction pénale, le Collège communal et/ou le fonctionnaire délégué peuvent demander la remise en état des lieux, l'exécution d'ouvrages ou le paiement de la plus-value.

Questions et réponses

Le paiement de la transaction régularise-t-il le bien ? Non. Il éteint l'action publique et le droit à la réparation, mais la situation urbanistique n'est régularisée que par la délivrance du permis.

Faut-il payer avant d'obtenir le permis de régularisation ? Non, plus depuis la réforme de 2023. La demande de permis est instruite d'abord, la transaction est proposée ensuite.

L'acquéreur qui ignorait l'infraction engage-t-il sa responsabilité ? L'infraction de maintien suppose la conscience de l'irrégularité. L'élément intentionnel fait défaut chez celui qui l'ignorait, mais l'appréciation est exigeante et des actions restent ouvertes contre le vendeur et le notaire.

Deux points appellent une vérification systématique dans ces dossiers : la date de l'avertissement préalable et le délai qu'il impartit, d'une part, l'applicabilité de la présomption de conformité au regard des six exclusions, d'autre part.