Commerce de plus de 400 m² : quand le permis est-il requis ?

Depuis le 1er août 2024, l'article D.IV.4, alinéa 1er, 8°, du Code du développement territorial soumet à permis d'urbanisme « l'implantation d'un commerce » de détail dont la surface commerciale nette dépasse 400 m², sous cinq formes énumérées limitativement.

L'article D.IV.4/1 en fixe les définitions. Le champ d'application ne se lit donc plus dans le décret du 5 février 2015, mais dans deux articles du Code, complétés par la faculté offerte au conseil communal d'abaisser le seuil à 200 m².

La présente contribution en détaille les notions et les seuils, avec les cas qui appellent le plus d'attention lors de l'instruction d'une demande de permis.

L'établissement de commerce de détail :

L'article D.IV.4/1, § 1er, vise « l'unité de distribution dont l'activité consiste à revendre de manière habituelle des marchandises à des consommateurs en nom propre et pour compte propre, sans faire subir à ces marchandises d'autre traitement que les manipulations usuelles dans le commerce ».

Quatre éléments : la revente, l'habitude, le consommateur, l'absence de transformation.

La définition paraît laisser en dehors du régime l'établissement qui transforme ce qu'il vend tel les commerces HORECA, sans le dispenser du permis ordinaire pour ses travaux ou son changement de destination.

La vente à des professionnels n'est pas davantage visée.

Notion de surface commerciale nette : 

C'est « la surface destinée à la vente et accessible au public y compris les surfaces non couvertes » (art. D.IV.4/1, § 2). Le texte y inclut expressément les zones de caisses, les zones situées à l'arrière des caisses et les halls d'entrée lorsqu'ils servent aussi à l'exposition ou à la vente. En cas d'extension, la surface à retenir est la surface totale après réalisation du projet, non la seule surface ajoutée. Les réserves, locaux techniques et bureaux, inaccessibles au public, n'y entrent pas. Un hall d'exposition oublié ou une terrasse de vente extérieure omise déplacent le projet d'un côté ou de l'autre du seuil.

Faits générateurs de l'obtention d'obtenir un permis d'urbanisme :

Le permis est requis pour :

a) une construction nouvelle qui prévoit un établissement de commerce de détail de plus de 400 m² de surface commerciale nette ;

b) un projet d'ensemble commercial atteignant cette surface ;

c) dans un établissement ou un ensemble ayant déjà atteint 400 m², ou les dépassant par la réalisation du projet, une extension de plus de 20 % de la surface commerciale nette existante ou de plus de 300 m² de surface supplémentaire ;

d) l'exploitation d'un ou de plusieurs établissements, ou d'un ensemble, de plus de 400 m² dans un immeuble existant qui n'était pas affecté à une activité commerciale ;

e) la modification importante de la nature de l'activité commerciale dans un immeuble déjà affecté au commerce et atteignant cette surface.

Les hypothèses d) et e) ne supposent aucun travaux : l'ouverture d'un magasin dans un ancien entrepôt, ou la conversion d'un magasin de meubles en supermarché, requiert un permis alors même que les murs ne bougent pas.

L'ensemble commercial :

Le point b) définit l'ensemble comme des établissements de commerce de détail, situés ou non dans des bâtiments séparés, ayant ou non le même promoteur, propriétaire, exploitant ou titulaire de permis, « réunis sur un même site et entre lesquels il existe un lien de droit ou de fait, notamment sur le plan financier, commercial ou matériel », ou qui font l'objet d'une procédure commune concertée en matière de permis.

Le seuil s'apprécie sur l'ensemble : trois cellules de 150 m² partageant un parking et une galerie forment un ensemble de 450 m², et le découpage en demandes distinctes ne soustrait pas le projet au régime tant que le lien de fait subsiste.

Trois catégories d'achats et une règle de rattachement :

L'article D.IV.4/1, § 3, répartit les commerces en trois catégories, « classées de la plus sensible au regard du développement durable et attractif du territoire à la moins sensible » :

• Les achats légers (équipement de la personne, de la maison et loisirs, non pondéreux et non volumineux) ;

• Les achats alimentaires ;

• Puis les achats lourds (achats pondéreux ou volumineux).

  
  

Un commerce appartient à la catégorie la plus sensible dont relèvent au minimum 15 % des articles commercialisés ou plus de 200 m² de surface commerciale nette.

Un magasin de bricolage qui consacre 250 m² à la décoration relève ainsi des achats légers.

La catégorie commande ensuite l'analyse de localisation au regard du schéma de développement du territoire.

Quid de la modification importante de l'activité : 

Elle est définie au § 4 du même article : le commerce change de catégorie ; ou 25 % au moins des articles commercialisés passent d'une catégorie moins sensible à une catégorie plus sensible (de l'achat lourd vers l'alimentaire ou le léger, de l'alimentaire vers le léger) ; ou 200 m² au moins de surface commerciale nette opèrent le même glissement.

Le mouvement inverse — d'une catégorie sensible vers une catégorie moins sensible — n'est pas une modification importante au sens du texte.

Le seuil communal de 200 m² :

Par délibération, le conseil communal peut soumettre à permis l'implantation d'un commerce, sous l'une des cinq formes ci-dessus, dès que la surface commerciale nette dépasse 200 m² (art. D.IV.4, al. 4, 2°).

Le Gouvernement peut par ailleurs abaisser les seuils de l'extension visée au c) et les moduler selon la catégorie et la localisation (art. D.IV.4, al. 7).

Point d'attention pour le porteur de projet :

La qualification se fait avant le dépôt, sur trois questions : la surface commerciale nette après projet, calculée avec les caisses et les halls ; la catégorie d'achats, appréciée à l'aune des 15 % d'articles ou des 200 m² ; l'existence d'un lien avec d'autres commerces du site. Deux points pratiques suivent. Dans les cas c), d) et e), l'intervention d'un architecte n'est pas obligatoire lorsque les travaux ne touchent ni aux structures portantes ni au volume ou à l'aspect architectural (art. R.IV.1-2, 2°).

Et l'admissibilité du commerce dans la zone du plan de secteur reste une question distincte : en zone d'activité économique industrielle, la vente au détail n'est admise qu'à titre accessoire (art. D.II.30).

Questions et réponses

Un magasin de 350 m² qui s'agrandit de 100 m² a-t-il besoin d'un permis ? Oui. La surface après projet atteint 450 m², de sorte que l'établissement dépasse 400 m² « par la réalisation du projet », et l'extension représente plus de 20 % de la surface existante (art. D.IV.4, al. 1er, 8°, c).

Les caisses et le hall d'entrée comptent-ils dans la surface commerciale nette ? Oui. L'article D.IV.4/1, § 2, inclut les zones de caisses, les zones situées à l'arrière des caisses et les halls d'entrée utilisés à des fins d'exposition ou de vente, ainsi que les surfaces de vente non couvertes.

Un commerce de 300 m² échappe-t-il à tout permis ? Il échappe au régime de l'article D.IV.4, alinéa 1er, 8°, sauf si le conseil communal a abaissé le seuil à 200 m². Les travaux de construction ou le changement de destination du bâtiment restent soumis au permis d'urbanisme selon les règles ordinaires du Code.

L'instruction commence par trois vérifications sur pièces : le calcul de la surface commerciale nette après projet, la catégorie d'achats déclarée au regard des 15 % d'articles ou des 200 m², et l'existence d'un ensemble commercial sur le site. Une délibération communale abaissant le seuil à 200 m² se vérifie avant toute conclusion.